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Garbsen Kronsberg: Vonovia hebt Mieten stark an
Aus der Region Region Hannover Garbsen Kronsberg: Vonovia hebt Mieten stark an
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19:00 26.03.2019
Vonovia modernisiert seine Wohnungen auf dem Kronsberg. Quelle: Sebastian Stein
Berenbostel

Mehr als 21 Millionen Euro investiert das Wohnungsunternehmen Vonovia auf dem Kronsberg in Berenbostel. Das Quartier wandelt sich dadurch sichtbar – Bauarbeiter haben den tristen Sechzigerjahre-Häusern einen neuen Anstrich verpasst. Gärtner setzen frisches Grün. Bis Ende Mai soll der letzte von drei Bauabschnitten über die Bühne gehen. Doch die Gegend wird nicht nur schöner. Was sich mit der Aufwertung auch ändert, sind die Mietpreise. Für Geringverdiener und Hartz-IV-Empfänger wird es finanziell sehr eng. Die Preisentwicklung wird sich auf die Sozialstruktur auswirken.

150 Euro Mieterhöhung bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung

Ende April 2017 meldet sich Vonovia bei den Bewohnern der Straße Auf dem Kronsberg 1, 3, 5 ,7 und 9. Das Unternehmen kündigt an, die Häuser zu modernisieren. Voraussichtliche Dauer 45 Wochen, voraussichtliche Mieterhöhung danach fast 150 Euro. Bislang war eine 60-Quadratmeter-Wohnung für 226 Euro zu bekommen. Eigentlich hatte Vonovia mehrfach angekündigt, dass die Mieten nur moderat steigen würden. Die Ursache für die nun doch mehr als 50-prozentige Erhöhung sei allerdings die sehr niedrige Ausgangsmiete von 3,81 Euro pro Quadratmeter, erklärt Matthias Wulff, ein Sprecher des Unternehmens auf Anfrage. „Das rechtlich mögliche Niveau haben wir nicht ausgeschöpft.“ Nach der Modernisierung würde die Kronsberg-Miete der Vergleichsmiete in Garbsen entsprechen, sagt Wulff. Wenn die Handwerker wieder abziehen, wird zumindest das Vonovia-Qaurtier als ehemals günstige Wohngegend in der Stadt von der Karte verschwunden sein.

Mieterhöhung durch Modernisierung bleibt dauerhaft

Dass eine solche Mieterhöhung überhaupt möglich ist, liegt an der sogenannten Modernisierungsumlage. Immobilienbesitzer können dabei laut Gesetz einen Teil der Kosten für die Modernisierung auf Mieter umlegen. Instandhaltungsarbeiten wie die kürzlich vom Unternehmen angekündigte Wohnumfelderneuerung dürfen jedoch nicht miteinberechnet werden. Für die genannten Häuser an der Straße Auf dem Kronsberg darf Vonovia elf Prozent von mehr als 750.000 Euro auf Mieter umlegen. Jeder Mieter muss seinen Anteil entsprechend der Wohnungsgröße übernehmen.

Der Kern des Problems für die Bewohner: Die Kosten werden nicht bloß umgelegt, bis das Unternehmen die Investitionen über die höhere Miete wieder eingenommen hat. Mieterhöhung durch Modernisierung bleibt dauerhaft.

Der Trost für die Mieter: Energieeinsparung

Unter die Modernisierungen fallen nur Arbeiten, die Energie im Haus einsparen: wärmegedämmte Fenster, eine isolierende Fassade oder eine neue Heizung. Als Trost wird in der Sanierungsankündigung auf die deutliche Einsparung von Energie hingewiesen, die sich auch auf die Heizkosten der Mieter auswirke. Beim Beispiel der 60-Quadratmeter-Wohnung entspricht das laut einem Gutachten etwa 295 Euro im Jahr. Im Heizkostenabschlag 2018, den Vonovia Mietern von sanierten Wohnungen in Rechnung stellt, zeigt sich dies noch nicht.

Energetische Sanierungen als Geschäftsmodell

Die Mieter selbst können sich wegen der Gesetze weder gegen die Modernisierung selbst noch gegen die Mieterhöhung wehren. „Firmen wie Vonovia betreiben energetische Sanierungen als Geschäftsmodell, anders als kleine Vermieter, die ihr Haus nur in Schuss halten wollen“, sagt Reinold von Thadden, Leiter der Rechtsabteilung im Deutschen Mieterbund Hannover. “ Dafür reize das Unternehmen den rechtlichen Spielraum aus. Von Thadden fordert vom Gesetzgeber deshalb eine weitere Senkung der Kosten, die auf die Mieter abgewälzt werden können. Erst zu Beginn des Jahres hatte die Bundesregierung den Satz um drei Prozent verringert.

Das ist Vonovia

Vonovia ist ein deutsches Wohnungsunternehmen mit Sitz in Bochum. Es ist rechtlich als europäische Aktiengesellschaft organisiert. Vonovia wurde in der heutigen Form erst 2015 als Zusammenschluss von Deutsche Annington und Gagfah (Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten) gegründet. Heute besitzt das Unternehmen mehr als 350.000 Wohnungen alleine in Deutschland. Damit ist Vonovia der größte Wohnungskonzern im Land. Nach eigenen Angaben hat Vonovia die Anzahl der Mitarbeiter in den vergangenen fünf Jahren auf 10.000 verdreifacht.

Seit 2001 hat die heutige Vonovia große Wohnungsbestände aus ehemals staatlichem Besitz gekauft – so zum Beispiel 65.000 Eisenbahnerwohnungen. Zu den Investoren zählen unter anderem die Fondsgesellschaft Blackrock mit 8,2 Prozent der Unternehmensanteile und die norwegische Zentralbank mit 6,9 Prozent. 2018 hat das Unternehmen laut Geschäftsbericht seinen Gewinn auf mehr als eine Milliarde Euro gesteigert – 15,8 Prozent mehr als 2017.

Der Vorstand hat kürzlich angekündigt, die Zahl energetischer Modernisierung zurückzufahren und dafür mehr in den Bau neuer Wohnungen zu investieren. Zudem will der Konzern bei künftigen Modernisierungen nur noch Projekte verwirklichen, die bei Kunden nicht zu Mieterhöhungen von mehr als zwei Euro pro Quadratmeter führen. / seb

Vonovia sieht das anders: Sie hätten die rechtlich mögliche Umlage trotz teilweiser Erhöhungen auf dem Kronsberg um bis zu drei Euro pro Quadratmeter auf die Mieter nicht einmal ausgeschöpft, sagt Sprecher Wulff. Dass das steigende Mietniveau nicht gut ankommen, hat aber auch das Unternehmen bemerkt. Ende 2018 kündigte Vonovia-Chef Rolf Buch an, die Investitionen in diesem Bereich aufgrund der zurückgegangenen gesellschaftlichen Akzeptanz zu kürzen.

Mieten in Garbsen steigen um 20 Prozent

Für das Garbsener Kronsberg-Quartier kommt die Ankündigung in diesem Sinne zu spät. Vonovia hat bei all ihren 492 Wohnungen die Preise angezogen. Dass die Mieten enorm steigen, ist jedoch kein alleiniges Kronsberg-Problem. Hier ist es für die Mieter aufgrund des Sprungs zur vorherigen Miete lediglich besonders deutlich spürbar. Auch alle anderen Garbsener Stadtteile sind von den Veränderungen auf dem Immobilienmarkt betroffen. Zwischen 2013 und 2018 hat sich nach Angaben des Immobiliendienstleisters Homeday die durchschnittliche Kaltmiete in der Stadt um mehr als 20 Prozent auf sieben Euro pro Quadratmeter erhöht.

Auf dem Kronsberg kommt ein zweites Problem hinzu: In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Anzahl der Sozialwohnungen nach Angaben der Stadt von 558 auf 51 reduziert. Die Stadt hat dort kaum noch Belegrechte. Das hat Folgen für das Viertel und seine Bewohner.

Von Sebastian Stein

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